【住宅坍塌無完卵】

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【住宅坍塌無完卵】

 

【MarketWatch紐約12月3日訊】

 

目前，整體經濟走勢的關鍵還是取決於住宅市場，而住宅市場的命運，則取決於住宅價格下跌的後果——究竟是刺激銷售的積極影響更大一些，還是導致抵押品贖回權喪失的消極影響更大一些。

　　

住宅市場自身規模巨大，而且還有種種非直接的強大影響力，因此對於宏觀經濟而言，這一市場的變化可謂是牽一髮而動全身。

 

至少就我們目前掌握的情況看來，住宅市場的走勢似乎並不能說是經濟的利好消息。

　　

住宅市場究竟是在遭受著哪些因素的打壓，其實現在都已經非常清楚了。諸如供給過剩，失業率飛漲，民眾的恐慌情緒，以及家庭財務狀況的惡化，所有這一切都在壓迫著住宅價格下跌。

　　

在這一片陰霾的天空之中，只有一線希望之光。

 

目前，住宅價格中值較之2006年的峰值已經下跌30%以上，相對而言，住宅已經更容易負擔一些了，至少情況要好於1980年代中期之後的任何時候。

　　

在1980年代中期，住宅成本大致相當於家庭平均收入的近三倍左右。

 

於是，無論新屋還是二手房，負擔起來都不是很費力，銷售也因此獲得了推動，帶動著建築業和眾多相關行業一起發展起來。

　　

於是乎，整體經濟也全面跟進，進入了一場長達八年的擴張，直至1990年的夏季才告一段落。

　　

不過，住宅的可負擔程度現在看起來和二十多年前較為相似，但實際上，當初與今日還有著非常明顯的差別。

　　

住宅價格在1980年代基本是穩步增長的態勢，與家庭收入的增長大致保持一致。

 

現在，住宅價格是在大幅下跌之後才達到當前水平的，而麻煩也就在這裡產生了。

　　

儘管首次購房者確實可以從當前的低價位獲得一定好處，但是那些賣房的人顯然就不一樣了，更不必說那些還有抵押貸款需要償還的人了。

　　

賣房者當然不願意兌現一筆虧損(運氣好的話是賺得少了)。

 

可是即便不賣，處境也不會因此改善多少，實際上，很多人背負的債務總規模已經大大超過了自己住宅現有的價格。

　　

這種情況在美國的住宅擁有者當中已經開始普遍起來，雖然只是一種新現象，但已足以成為左右住宅市場發展方向的重要因素，畢竟，現在已經有多達三分之一的背負著抵押貸款的房主面對著這種住宅負資產的困境，這也就使得抵押贖回權喪失的情況逐漸多了起來。

　　

在今日的經濟環境之中，人們必然會愈來愈多地考慮到這樣的問題，這不僅僅是因為他們已經沒有股票投資作為緩衝，更因為假如他們在別的地方找到了新工作，就會發現賣房搬家著實是一件讓人痛苦不堪的事。

　　

人們的債務負擔相對於住宅價值的比率愈高，住宅所有者倒債的可能性就愈大，而這自然就會使市場上原本就過剩的供給更進一步地增加。

　　

以當前的銷售情況看來，要賣掉市場上現有的住宅，至少也需要一年左右的時間，而假如市場是處於正常情況之下，這預期時間應該是半年才對。

 

與此同時，目前一幢住宅要銷售出去，平均需要等待十三個月，這一週期也是近四十六年以來最長的。

　　

更不必說，現在14%的背負抵押貸款的房主都存在著還款延遲甚至喪失贖回權的情況，可見，住宅價格在走高之前首先還將進一步走低。

　　

經濟究竟會怎樣發展，我想也不必贅言了吧。

　　

(本文作者：Irwin Kellner)