【美國房地産見底需三年】

tan2818 · 發表於 2012-6-17 14:07:36

【美國房地産見底需三年】

導讀：Daily Finance專欄作家查爾斯-休-史密斯(Charles Hugh Smith)12月7日發表評論文章稱，在存量住宅不斷上升、房屋凈值大幅下降、止贖亂局與貸款標準收緊、貸款修訂無法阻止業主違約等因素綜合作用下，美國房地産市場可能還將繼續尋底，也許三年後才能見底。

以下是史密斯的評論文章摘譯：

考慮到房地産市場對全國資産負債表的重要性，市場觀察家們紛紛尋找住宅價格見底的跡象也就不足為奇了。

對於這些觀察家而言，11月2日有一個好消息：房地産經紀商協會(NAR)公佈10月份二手房簽約銷售指數大增10.4%。

但是這一正面數據必須放在房價持續下跌、待售房屋庫存膨脹以及止贖機器不斷出現法律失靈的大背景下來考量。

在這一背景下，NAR的數據便沒有那麼喜人了。

二手房簽銷上升的利好還被其他利空所抵消，比如10月份新房銷售下降8.1%，季調之後按年率只有28.3萬棟，接近歷史低點，而二手房銷售下降2.2%，折合成年率大約為400萬棟。

第三季度，房屋銷售環比鋭減25%，季調之後按年率為416萬棟，較2009年第三季度的528棟下降21%。

一些房地産分析師預測，隨着大量負資産房産和止贖房産的庫存緩慢消化，房價還將下跌3年。

我們只需從基本的供求關係便可明白其中緣由：分析師預計未來數年還將有高達1200萬棟房産被拋向市場，如果每年大約銷售400萬棟，那麼清空存貨便需要3年時間。

房屋業主處於虧錢境地

所謂的待售房屋“影子庫存”也在上升，也就是銀行所持有、但目前尚未進入市場的房産。

盡管過去9個月銀行已經出售了大約70萬棟止贖房屋，但相比去年的銷售量下降了25%。

摩根士丹利的分析師預測，銀行所持有、即將進入止贖、但尚未被拋入市場中的房産接近800萬棟。

根據這種供求失衡狀態，一些房地産觀察家預測房價還將從當前位置下跌8%。

根據房地産分析機構CoreLogic的數據，截至6月30日，將近四分之一進行了抵押貸款的房屋業主(1100萬)房屋價值低於所欠抵押貸款數額。

還有240萬借款人房屋凈值不足5%，在支付中介費和交易成本之後，他們出售房屋可能導致虧錢。

由於數百萬房屋仍在等着進入止贖，大部分城市房價仍在繼續下跌是不足為怪的。

第三季度市場對止贖房産的需求急劇萎縮，進一步證明在經歷2009年和2010年年初的量價復甦之後，樓市似乎正在進入第二輪下跌。

房屋凈值仍大幅下降

根據聯儲最近公佈的資金流報告，房屋業主的凈值從2006年房地産市場頂峰時期下降大約6萬億美元。

盡管住房估值的回升讓房屋業主的凈值從6萬億美元的低谷升至7萬億美元，房屋業主凈值占房屋價值的比例仍從將近60%的高點跌至40%。

住房抵押貸款債務已經從10.5萬億美元略微降至10.15萬億美元，但這主要是賠本出售(short sale)中貸款商減記以及止贖拍賣的結果。

所謂賠本出售，指的是房屋以低於所欠抵押貸款的價格出售，由銀行來承擔這一虧損。

因此，盡管近期房屋銷量和價格的復甦多少提升了房屋業主的凈值，美國家庭仍損失了6萬億美元凈值，其中三分之一的家庭凈值為零、所欠抵押貸款高於其房屋現值。

家庭抵押貸款債務的規模仍接近房地産泡沫峰值時的水平。

止贖亂象與標準收緊給市場蒙上陰影

盡管貸款商堅稱他們已經嚴格遵守規定重啓止贖程序，大量的法律行動正在讓這一聲明受到質疑。

在最近一宗案件中，美國破産法庭的一名法官拒絶了新澤西州約翰-肯普(John T. Kemp)的房屋止贖請求，判定他的抵押貸款公司在出售抵押貸款時未能按要求向托管人作出告知。

這可能讓新的托管人紐約梅隆銀行(Bank of New York Mellon)沒有權利進行止贖，這一裁決也給衆多其他止贖案例的合法性打上了問號。

與此同時，房地産律師們正在審閲成千上萬的檔案，查找是否存在可能導致貸款商的止贖申請被拒的嚴重錯誤，同時抵押貸款支持證券的持有人正在敦促銀行回購不正當轉手的抵押貸款。

貸款修訂只在一半時候起作用

房地産市場潛在的購買者也在縮水。隨着近幾年聯邦住房管理局(FHA)擔保了更多抵押貸款，FHA貸款的違約率一路飆升。

為了遏制止贖洪峰，貸款商已經將獲得FHA擔保貸款的最低信用評分從620提高至640。

這便將大約600萬人排除在潛在購房者之外。

現在優質抵押貸款的違約率超過9%，讓行業觀察家最為憂心的是，旨在避免房屋業主未來違約的貸款修訂計劃正在經受着高達50%的違約率，這意味着接受抵押貸款修訂的一半家庭最終在一年內再次違約。

所有這些因素加起來，似乎意味着房地産市場2011年仍可能處於動蕩之中。(誠之)

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