【兩房巨虧再求援 美國房市難言復甦】

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【兩房巨虧再求援 美國房市難言復甦】

 

在被政府托管一年多後，美國兩個最主要的房屋貸款機構——“房利美”和“房地美”第三季度再次曝出巨額虧損。

 

房利美更是第四次向政府申請救助資金，以確保能夠維持正常經營。

 

在目前的情況下，美國政府除了伸手相救，看來也沒有什麼更好的選擇。

 

因為他們比誰都清楚，這兩個“病人”要是倒下了，後果難以承擔。

　　

“兩房”的重病何時能夠痊癒沒有人知道，而雙方的困局則再次折射出一個事實：

 

儘管經濟出現復甦跡象，美國房屋貸款市場處境仍然艱難。

　　

 

經營狀況令人擔憂

　　

作為房貸行業的龍頭老大，房利美的經營狀況最令人擔憂。

 

11月初公佈的季報顯示，由於信貸虧損計提猛增，公司第三季度淨虧損達189億美元，環比增加24.34%。

 

至此，房利美已經連續9個季度出現虧損，虧損總額高達1205億美元，公司股價已經從2000年底將近90美元的水平跌至如今的1美元左右。

 

此外，房利美還表示，公司的虧損狀況仍將繼續，而且，受到抵押貸款壞賬及聯邦政府一項防止止贖方案的影響，未來一年內公司的信貸虧損有可能進一步提高。

　　

美國第二大住房貸款提供商——房地美公司第三季度的虧損額從去年同期的253億美元收窄至50.1億美元。

 

但該公司信貸損失以及違約率在第三季度裡持續上升，其中90天以上的貸款違約率上升至3.33%，相比去年同期的1.22%和第二季度的2.78%明顯惡化。

 

另外，房地美在過去一個季度新增壞賬76億美元，同比增長了46%。

 

摩根士丹利抵押貸款研究部門副總裁賈耐基‧勞指出：“房地美相關擔保逐步註銷的影響才剛剛開始體現。

 

儘管其淨資產出現了一定幅度的增值，但該公司要想順利脫離政府保護還尚需時日。”

　　

在談到公司的經營狀況時，房地美首席執行官霍德曼表示，公司的淨資產價值出現一定幅度的增長主要是因為美國股市在過去一段時間持續走強，從而使得房地美所持有的股權資產也實現了增值。

 

他同時表示，儘管美國住房市場的銷量及價格均出現了回暖，但違約率的居高不下及失業率的一路攀升仍給美國住房市場帶來不確定因素。

 

失業率過高、住房沒收率增長及庫存過高將成為美國房地產市場在未來一段時間復甦的最大障礙，這些不利因素也將導致房屋價格走低，因此他預計公司在第四季度的壞賬水平仍將維持在高位。

　　

 

再度“伸手”政府求援

　　

巨虧季報公佈後，房利美第四次向政府申請救助資金，申請金額為150億美元。

 

該公司在聲明中表示：“我們的未來充滿相當大的不確定性，包括我們會不會繼續存在……

 

我們希望財政部在12月31日以前可以提撥這筆款項。”

 

而房地美也表示，如果美國住房市場的情況持續低迷，公司會再次尋求政府的更多支持，以渡過難關。

　　

有分析人士認為，在目前的情況下，“兩房”能夠維持經營仍依賴於政府救助。據統計，自2008年9月份以來，房利美已經從美國政府的“不良資產救助計劃”中獲得了449億美元的救助，而房地美也得到了517億美元的資金。

　　

美國政府曾經承諾，最多可向“兩房”分別提供2000億美元的救助。

 

對此，位於弗吉尼亞州的FBR資本市場公司分析師保羅‧米勒認為：

 

“在情況好轉之前，『兩房』可能不得不把所有的錢用盡，而這些還不一定夠。”

　　

為了主動尋求財務情況的改善方案，房利美出售對於公司自身來說已經幾乎一文不值的低收入住房稅收抵減額，並向已破產的證券公司雷曼兄弟索賠158億美元。

 

雖然高盛有意購買這部分稅收抵減額，但這一交易卻因“有可能影響到納稅人的利益”招致財政部的反對。

 

受此影響，房利美被迫可能要對這筆高達52億美元的資產進行減記，而這樣也意味著公司需要更多資金支持其資產負債表。

　　

房地美也在為其稅收抵減額尋求買家，但與房利美不同的是，其目標是那些“至少10年內未在該市場進行投資”的非傳統投資者。

 

房地美表示，如果公司不能通過銷售稅收抵減額等方式兌現這部分收益，他們也可能考慮減記共計34億美元的資產。

　　

 

房貸市場舉步維艱

　　

房利美和房地美持有或擔保著全美近3100萬個家庭的住房貸款，總額約為5.5萬億美元，約占美國住房抵押貸款的一半，因此，這兩家公司所面臨的困境正是整個房貸市場的真實寫照。

　　

房地產市場三年的暴跌導致美國全國的房屋價值縮水28%左右。

 

太平洋(17.21,0.10,0.58%)投資管理公司預計，房價的下跌狀況很可能會持續到明年年中。

 

此外，根據數據公司RealtyTrac的最新統計，在今年的前9個月裡，受失業率不斷增加等因素的影響，房貸市場資金拖欠、止贖拍賣或銀行沒收房屋資產的案例高達260萬起，比一年前增加了22%。

　　

庫存比例的提高以及止贖案例的進一步增加都將對房價產生巨大壓力。

 

美國抵押貸款銀行家協會公佈的數據顯示，目前市場上待售房屋的數量高達390萬套，還有許多房屋的貸款違約期已經超過了90天，這都意味著止贖的情況還會繼續增加。

　　

另外，不良貸款的不斷增加也繼續困擾著各大房貸公司。

 

以房利美為例，截至9月30日，其擔保的不良貸款金額高達1639億美元，而擁有的不良貸款金額為342億美元，分別比一個季度前增加了13.7%和30%。

　　

對於整個房屋抵押貸款行業所面臨的困境，美聯儲銀行業監管部門副主管格林利近日指出：“在經歷了兩年的大幅經濟下滑後，許多資產支持的貸款質量都出現下降，且仍在惡化。”

 

格林利認為，美國銀行體系遠未恢復健康，住房貸款損失和止贖案件數量可能繼續上升，許多機構都將面臨切實的巨額信貸損失，癒合過程還只停留在初步階段。

　　

除了住房貸款方面的問題以外，目前讓監管者感到擔憂的另一個關鍵問題是商業房地產市場。

 

房地產價格下降和住房市場的其他問題可能導致商業房地產投資組合變質，從而導致更多銀行破產。

 

格林利稱，房地產投資損失將持續壓制銀行收益，尤其是將業務重心放在商業房地產領域的小型區域性銀行。

 

商業房地產市場現房價格較高位時大幅下降，且仍可能進一步走低，這些情況將對持有大量房地產貸款的大型區域和社區銀行造成嚴重影響。

　　

談到房地產市場的復甦前景，房利美首席執行官邁克爾‧威廉姆斯表示：“房屋市場的復甦之路將會非常崎嶇，投資者應該對此保持警覺和謹慎。”